Федеральным Законом от 29 июля 2017 года № 258-ФЗ утверждены изменения, которые вносятся в статьи 154 и 156 Жилищного Кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
С 30 июля есть пять вариантов для расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества, так как в этот день вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 258-ФЗ.
Новый Федеральный закон от 29.07.2017 № 258-ФЗ внёс изменения в порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества МКД. Чтобы рассчитать плату за коммунальные ресурсы, нужно тариф умножить на объём конкретного ресурса. Возникает логичный вопрос: как узнать объём потреблённого ресурса. Есть пять вариантов, чтобы сделать это.
Выбор варианта расчёта платы за коммунальный ресурс зависит от ситуации:
1) в многоквартирном доме (далее – МКД) установлен общедомовый прибор учёта (далее – ОДПУ) (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ);
2) в МКД установлена автоматизированная информационная измерительная система.
3) общее собрание собственников (далее – ОСС) приняло решение об ином порядке начисления;
4) в МКД не установлен ОДПУ (п. 9.3 ст. 156 ЖК РФ);
5) в субъекте РФ не принят норматив.
Если дом оснащён ОДПУ, рассчитывать нужно по нормативу, а потом раз в год делать перерасчёт с учётом показаний ОДПУ.
По-другому рассчитывать плату нужно, если в доме помимо ОДПУ есть автоматизированная информационная измерительная система. Или если в доме установлен ОДПУ, но ОСС приняло решение об ином порядке начисления.
Остановимся на каждом варианте подробнее:
1. В МКД установлен ОДПУ
Если в МКД установлен ОДПУ, расчёт делается исходя из норматива с проведением перерасчёта. Объём потреблённого коммунального ресурса будет рассчитываться как произведение норматива, установленного субъектом РФ, на общую площадь помещений из общего имущества МКД, на частное общей площади помещения МКД и общей площади всех помещений МКД.
Зачем тогда прибор учёта, если считаем по нормативу? Прибор учёта понадобится один раз в год. Весь год, начиная с августа и до 1 июля следующего года, в домах с ОДПУ выставляется плата за коммунальный ресурс по нормативу. 30 июня следующего года в платёжном документе за июнь нужно будет сделать перерачёт.
Перересчёт делает лицо, управляющее МКД: управляющая организация, ТСЖ, ТСН или ЖК. Чтобы сделать перерасчёт, нужно взять все показания ОДПУ за год, отнять от них норматив и эту разницу умножить на долю помещения потребителя в общем имуществе МКД.
Если получившийся результат нулевой или положительный, то корректировка будет нулевой. Это значит, что если по ОДПУ жильцы целый год потребляли коммунальный ресурс больше, а по нормативу им выставлялись меньшие суммы, корректировка будет равна нулю, доначислять управляющая организация не имеет права.
Перерасчёт можно сделать только в том случае, если по факту жильцы дома в течение года потребляли меньше коммунальных ресурсов, чем по нормативу. Перерасчёт всегда делается в меньшую сторону: жильцы в любом случае заплатят меньше.
Есть ещё три основания для перерасчёта:
• управляющая компания прекратила управлять домом,
• у жильца прекратилось право собственности на жилое помещение,
• расторгнут договор найма.
2. Автоматизированная информационная измерительная система
В МКД установлены ОДПУ, но также стоит автоматизированная информационная измерительная система. Расчёт платы за коммунальный ресурс на содержание общего имущества будет производиться по показаниям этой системы при условии, что в ней есть возможность одномоментного снятия показаний.
Понятие «одномоментное снятие показаний» законом не закреплено. Считается, что если система позволяет снять показания со всех приборов учёта в течение часа, то это можно считать одномоментным снятием показаний.
Объём коммунального ресурса для такого дома – то, что показала автоматизированная система, умноженное на частное общей площади конкретного помещения и общей площади всех помещений в многоквартирном доме.
3. Общее собрание собственников приняло иное решение
Это единственный вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на ОИ в МКД на сегодняшний день, на который может повлиять управляющая организация. В этой ситуации в доме тоже стоят общедомовые приборы учёта, но ОСС 50+% голосов принимает одно из двух решений об определении размера расходов на приобретение коммунального ресурса:
• по показаниям ОДПУ,
• по среднемесячному объёму.
Чтобы принять решение начислять плату за коммунальный ресурс по показаниям ОДПУ, должны соблюдаться два условия: в доме должен быть установлен ОДПУ и должны выполняться работы сверх минимального перечня.
Если в доме есть ОДПУ, перечень работ и услуг превышает минимальный и на ОСС принято решение об определении расходов исходя из показаний ОДПУ, объём коммунального ресурса определяется следующим образом: разница объёма коммунального ресурса и суммы объёмов коммунального ресурса умножается на частное общей доли помещения МКД и общей доли всех помещений в МКД.
Если получившийся объём имеет отрицательную величину, то в следующем месяце он уменьшается на данную величину (пп. «а» п. 21 ПП РФ N 124). Перерасчёт в этом случае не делается.
Второй вариант решения ОСС – собственники будут платить в размере среднемесячного потребления коммунального ресурса. Обязательные условия для такого решения:
• в доме установлен ОДПУ,
• ОСС принимает размер среднемесячного потребления,
• перерасчёт делается в июле.
Перерасчёт делается также, как в случае, когда ОСС не проводилось. Единственная разница: из суммы всех показаний ОДПУ за год вычитается не норматив, а размер среднемесячного потребления коммунального ресурса.
То есть перерасчёт делается, когда по факту в течение года жильцы дома потратили меньше коммунальных ресурсов, чем по среднемесячному потреблению. Перерасчёт делается в меньшую сторону, жильцы в любом случае заплатят меньше.
4. В МКД нет ОДПУ
Четвёртый вариант расчёта платы за коммунальный ресурс на содержание ОИ применяется для домов, в которых не установлен ОДПУ или для домов, в которых:
• прошло три календарных месяца с даты выхода из строя ОДПУ,
• утратился ранее введённый в эксплуатацию ОДПУ,
• истёк срок эксплуатации ОДПУ.
В этих случаях объём потреблённого ресурса определяется по нормативу. Норматив умножается на площадь мест общего пользования, а затем умножается на долю конкретного собственника. Перерерасчёт не делается.
5. Субъект РФ не принял норматив
Для начала нужно определиться, какой норматив не принял субъект РФ:
норматив на ОДН – на 1 ноября 2016 года
или на коммунальный ресурс на общее имущество в МКД – на 1 июня 2017 года.
Если не принят норматив на коммунальный ресурс, делать ничего не нужно. Ещё не закончился период, который начался с 1 января и который закончится с принятие новых нормативов. Нужно продолжать считать по нормативам на ОДН, которые утвердили на 1 ноября 2016 года. Выставлять больше норматива нельзя, проводить ОСС нельзя.
Если же не принят норматив на ОДН, жильцам МКД выставляется плата за коммунальный ресурс на содержание ОИ в МКД по фактическому потреблению.
Разъяснения Минстроя РФ: плата за ОДН по приборам учёта или по нормативу?
В январе мы выставлены квитанции по новым правилам – включен ОДН в состав платы за содержание жилого помещения.
Минстрой РФ признаёт, что размер расходов на оплату ГВС, ХВС, электроэнергии, отведения сточных вод может быть ниже норматива потребления КУ на ОДН, который установил регион. Это возможно, когда расчёт размера платы за перечисленные коммунальные услуги производится по ОДПУ.
Если МКД оборудован ОДПУ и раньше плата начислялась по его показаниям, Минстрой РФ считает возможным начислять плату в размере ниже, чем установленный норматив, исходя из фактического потребления коммунальных услуг на ОДН.
Фактическое потребление будет рассчитываться как разница между показаниями ОДПУ и суммой показаний индивидуальных приборов учёта и нормативов потребления КУ. Фактический объём распределяется между собственниками помещений МКД пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД.
Чтобы включить эти расходы в жилищную услугу, проводить ОСС не нужно, потому что такое включение считается первоначальным.
Минстрой РФ напоминает, что размер расходов на коммунальные услуги, необходимых для содержания общего имущества в МКД, определяется по нормативам потребления таких КУ (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Нормативы же устанавливают органы государственной власти субъекта РФ. Сделать это они должны до 1 июня 2017 года.
Переход с расчёта платежей по нормативу на фактическое потребление возможен, если в МКД установлены ОДПУ. Более того, установленные в регионах нормативы не запрещают управляющим организациям делать расчёт по показаниям приборов учёта.
С 1 января ОДН стали жилищной услугой. Если раньше плата производилась по показаниям счётчиков, то теперь управляющие организации должны использовать норматив потребления КУ на ОДН. Завышать платёж в квитанциях нельзя. Сверхнорматив оплачивают управляющие организации, если другое решение не принято на ОСС.
Минстрой РФ решил опубликовать разъяснения по начислению платы за ОДН, потому что возникла законодательная коллизия. По ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ управляющие организации могут выставлять платежи только по нормативам, которые утвердил субъект РФ.
Получается, что платежи выше или ниже норматива оказались незаконными. А показания ОДПУ часто ниже норматива.
Минстрой РФ уточнил: если фактические расходы по показаниям ОДПУ на ОДН меньше норматива, управляющие организации могут начислять плату по фактическому объёму потребления.
Источник: РосКвартал
